"Мало кто верил, что военная ипотека станет таким глобальным проектом", — Дмитрий Юрин, директор блока розничного бизнеса Банка ЗЕНИТ.

Дмитрий, судя по запросам в поисковых системах, сейчас самый популярный вопрос у военнослужащих – про рефинансирование военной ипотеки. Руководитель "Росвоенипотеки" Андрей Семенюк даже пообещал бонус банку, который первым начнет это делать.
  
А какой бонус?

Он направит военнослужащих в этот банк, и все сливки достанутся тому, кто станет первым.

Я могу сказать, что эту программу мы уже внедрили. В конце декабря прошла пилотная сделка. Программа утверждена в банке. Единственное, что "Росвоенипотека" её не транслирует, потому что мы пока тестируем этот процесс. В ближайшее время готовы даже поставить на поток эту программу.

Это замечательно, я вас поздравляю!

Спасибо, про бонус нужно напомнить Андрею Семенюку (смеется).

А кто был первым клиентом по рефинансированию?

Это военнослужащий из Москвы. Кредит мы рефинансировали у стороннего банка, его цель – снизить процентную ставку. Есть много причин, по которым клиенты могут рефинансировать военную ипотеку, в том числе, кредиты с повышенной и плавающей ставкой, что не очень интересно клиентам на данный момент.

Интересуют также другие механизмы. Рассматривал ли банк "Зенит" программу переезда для участников накопительно-ипотечной системы (НИС), которая включает необходимость снятия обременения с недвижимости? Может ли этот механизм быть маржинальным для банка?

Маржинальность такого механизма для банка – под вопросом. Эту программу когда-то системно пытался внедрить "Мособлбанк", но она прожила совсем недолго, потому что механизм и процессы достаточно сложные. Ни одного кредита, насколько я знаю, по ней не выдали.

На практике была одна сделка в другом банке, но скорее в порядке исключения. Оба военнослужащих обслуживались в этом банке: один продавал квартиру, другой брал ипотеку и покупал ее. Получился непростой процесс с трудозатратами по оформлению кредита, снятию залога, регистрации залога на нового участника НИС. На выходе у банка получился кредит тот же, который и был. Поэтому тут о маржинальности говорить не приходится.

Но вопрос остается открытым. Если рассматривать этот продукт с позиции банка и нашего заработка, то в первую очередь нам интересны сторонние клиенты. Мы об этом думаем совместно с "Росвоенипотекой": нужно сделать хороший рабочий механизм. В общем не исключаю, что в ближайшее время какой-то проект такого рода может появиться.

Я знаю, что у ВТБ есть сложная схема обмена одной залоговой квартиры на другую залоговую квартиру.

Экономической составляющей для банка здесь нет, зато есть операционные расходы на замену залога. Если речь идет о клиентском сервисе, то в случае появления такого запроса от наших клиентов мы всегда готовы рассмотреть вопрос индивидуально, но ввиду отсутствия спроса о массовости речи точно не идет.

Еще одна позитивная программа в вашем банке – объединение кредитов для военнослужащих. Как вы к ней пришли и насколько она прибыльна?

Да, такая программе есть — это кредит "Семейный". Началось все в 2012 году, когда в банк обратились двое военнослужащих, супруги, которые хотели купить одну квартиру. "Росвоенипотека" очень просила нас осуществить их мечту. "Зенит" выдал два кредита на приобретение в долевую собственность, и тогда появился вопрос, как сделать так, чтобы на системной основе выдавать военную ипотеку супругам.

Когда запросов стало поступать все больше и больше, мы предложили "Росвоенипотеке" такую идею: один кредит, один счет у клиента, два договора целевого жилищного займа. Так родилась программа, ее предусмотрели в законодательстве. Все утвердили и она заработала.

Эта программа скорее для частных случаев, но в продуктовой линейке она должна быть, чтобы удовлетворить желания всех заемщиков-военнослужащих.

То есть "Росвоенипотека" по вашему запросу внесла изменения в правила выдачи займов?

Да, это был 2016 год. Тогда "Зенит" начал этот процесс и в конце 2016 года провели тестовую сделку. Официально кредит "Семейный" стартовал у нас в начале 2017 года.

А возможно ли оформить военную ипотеку сразу на два объекта недвижимости?

Правила предоставления участникам НИС целевых жилищных займов предусматривают возможность приобретения как одного, так и нескольких помещений. Но на практике у нас таких запросов не было. При массовой востребованности рынком, например, в случае существенного увеличения платежей НИС, такой механизм можно будет проработать.

Сейчас многие банки вводят дополнительную возможность потребительского кредитования военнослужащих. Когда у вас в банке появилась такая программа и насколько она популярна?

В нашем банке существуют две различные программы. Есть потребительский кредит для военнослужащих. Он достаточно льготный по сравнению с обычным потребительским кредитом. Эту программу ввели уже давно, и она пользуется популярностью. С ее помощью у военнослужащих появляется возможность приобрести квартиру большей площади.

Также есть программа "Ипотека+", которая позволяет взять бо́льшую сумму, чем при обычной военной ипотеке. Ее внедрили в 2015 году. Идея была в том, чтобы клиенту не брать дополнительный кредит, а сразу закладывать эту сумму. Почему бы заемщику не погашать частично ипотеку за счет собственных средств, а не за счет государства, если он может себе это позволить?

С 2018 года "Росвоенипотека" внедрила стандарты, которые предусматривают такую программу для любого банка, но есть два варианта: либо это отдельный кредит, либо – как в банке "Зенит" – выдается одна сумма. Заемщик может увеличить ежемесячный платеж до 25% от установленного платежа НИС и гасить эту разницу самостоятельно.

То есть где-то 5-6 тысяч в месяц?

Да. Соответственно, если взносы государства со следующего года будут увеличиваться, платеж пропорционально уменьшится. В банках, которые используют механизм с дополнительным кредитом, платеж всегда равный. В нашем же случае к какому-то моменту он может обнулиться за счет роста суммы накопительных взносов, что для военнослужащих намного привлекательнее.

Интересно, как вы оцениваете риски. Насколько военнослужащие ответственно подходят к дополнительным платежам?

Мы прекрасно понимаем, что военная служба тяжелая и ответственная, клиент может оказаться в разных точках нашей страны, и в определенный момент возникнет ситуация, когда он не в состоянии внести платеж вовремя. В связи с этим мы предусмотрели, так скажем, отложенный платеж для военнослужащих. Если он не вносит эти деньги, сумма копится, на нее не начисляются проценты, заемщик может ее погасить полностью в любой момент.

Это элемент лояльности к военнослужащим, когда вы допускаете просрочку с их стороны?

Мы не относим это к просроченной задолженности. Если военнослужащий – участник НИС, пеня и штрафы не начисляются, поскольку кредит в течение срока службы все равно ежемесячно гасится за счет государства, и военнослужащий закроет накопленную задолженность, когда ему удобно. Если он увольняется с воинской службы или исключается из НИС, тогда это другая история: штрафные санкции применяются, как по стандартным кредитным программам.

Насколько часто используется материнский капитал?

Процент сделок с участием семейного капитала небольшой, потому что мы этот механизм запустили относительно недавно, предварительно обкатав процесс с застройщиками. Схема следующая: материнский капитал включается в состав первоначального взноса по военной ипотеке и направляется напрямую застройщику из пенсионного фонда, обычно средства поступают в течение двух месяцев.

Мы не ждем, когда придут эти деньги, сразу оплачиваем договор долевого участия (ДДУ). Кредитные средства и целевой жилищный заем направляются одной суммой из банка после регистрации ДДУ.

Планирует ли банк "Зенит" расширять региональную сеть?
  
Конечно. Сейчас у нас на аккредитации по военной ипотеке новые объекты в Ростове-на-Дону, Перми, Калининграде, Санкт-Петербурге. Постепенно будут и другие города подключаться.

Каковы условия аккредитации новостроек по военной ипотеке в банке "Зенит"?

При аккредитации объекта есть три основных условия: реализация прав требования на квартиру должна проводиться в соответствии с действующим законодательством (214-ФЗ), текущая степень готовности объекта – не менее 30%, при этом обязательства застройщика перед дольщиками обеспечиваются страхованием гражданской ответственности либо отчислениями в ППК "Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства". Все остальное банк рассматривает индивидуально. Основная задача при аккредитации — правильно оценить строительные риски застройщика.

Сразу уточню, кто устанавливает эти требования? Прописаны ли они в законе?

Законодательных ограничений здесь нет. Формально их не устанавливает и "Росвоенипотека". Банк смотрит в целом на застройщика: нет ли негатива, не находится ли компания в списках проблемных застройщиков по источникам Минстроя. Если выявляются проблемы, то мы отказываем. "Росвоенипотека" проводит общую экспертизу выводов банка и подтверждает готовность работать по предлагаемым объектам.

Отказывали ли вы застройщикам в аккредитации?

Такие случаи были. Особенно, когда застройщики обращаются к нам за аккредитацией с объектами, у которых степень готовности ниже 30%. Мы им не отказываем, а просто откладываем согласование до достижения нужной степени готовности.

 При аккредитации по стандартной ипотеке требования банка к минимальной готовности объекта — 20%. Обычно мы проводим одновременно согласование и по классической, и по военной ипотеке, но если объект еще не достиг 30%, то по военной ипотеке мы аккредитацию ставим на паузу. Когда застройщик сообщает нам о достижении нужной стадии готовности, мы обязательно проверяем эту информацию: смотрим онлайн-камеры на объектах или отправляем нашего сотрудника на площадку. После уже направляем информацию по объектам в "Росвоенипотеку".

Были ли случаи, когда застройщик сам отзывал аккредитацию по военной ипотеке из банка?

Был один такой случай. Застройщик отозвал аккредитацию, когда в уже достроенном объекте оставалось немного квартир и необходимо было завершить определенные формальные процедуры в связи со сдачей объекта в эксплуатацию. То есть по сути это был технический отзыв.

От вас недавно пришла новость, что вы аккредитовали новостройки от ФСК "Лидер" и "ЛСР". Последние жаловались, что у них проблемы с получением рекомендательного письма в петербургском комитете строительства. Банк принимает участие в получении такого письма?

Банк участия в этом процессе не принимает. Такое требование носит условный характер. Если у объектов разрешения на строительство получены до октября 2017 года (когда начал работу Фонд защиты участников долевого строительства – ред. ), то нет иных способов подтверждения надежности застройщика. Поэтому одна из мер, подтверждающая деловую репутацию регионального застройщика, – письмо регионального Минстроя о благонадежности компании. Письмо выдается конкретному застройщику и только он может обратиться в Минстрой за его получением.

Важно отметить, что для "Росвоенипотеки" такое письмо имеет огромное значение, так как оно косвенно подтверждает надежность вложений, финансируемых из государственного бюджета.

То есть при отчислениях в Фонд рекомендательное письмо не нужно?

Нет. Оно требуется только в случае, если разрешение на строительство получено до октября 2017 года. В этом случае факт перечислений в Фонд гарантирует завершение строительства в будущем.

Это негласные требования "Росвоенипотеки"?

Это общий консенсус, достигнутый между банками и "Росвоенипотекой". Требования могут меняться, но это происходит нечасто.

Не отменяет ли появление Фонда необходимости страхования гражданской ответственности застройщика?

Отменяет. Система работает по принципу "или-или". Если не делаются отчисления в Фонд, то застройщику необходимо получить письмо от Минстроя и застраховать гражданскую ответственность. А если отчисления в Фонд есть, то страхование не требуется.

Это отлично. Система станет менее забюрократизированной.

Да.

А как вы оцениваете этот Фонд?

Положительно.

Уверен, что если что-то произойдет с застройщиком, то Фонд поможет дольщикам в первую очередь. Для этого и установлен соответствующий размер отчислений.

Эти отчисления выше, чем при страховании гражданской ответственности?

На текущий момент выше: для застройщиков установлен взнос в размере 1,2% от каждого договора долевого участия. Но, во-первых, это тариф на переходный период, во-вторых, Минфин обсуждает возможность страхования ответственности в Агентстве по страхованию вкладов. Полагаю, что в итоге появится дифференциация тарифов в зависимости от дисциплинированности застройщика по отчислениям взносов, по соблюдению сроков строительства. Аналогичная система льгот уже работает в системе страхования вкладов.

У вас часто происходят встречи с "Росвоенипотекой"?

Да, общение идет достаточно активное. Мы дорожим своей репутацией, поэтому все вопросы обсуждаем с ними. В свое время, еще когда банк только выходил на первичный рынок военной ипотеки, велись плотные консультации с "Росвоенипотекой" по вопросу кредитования новостроек. Встречи и обсуждения проводятся до сих пор.

То есть вы участвовали в запуске механизма кредитования новостроек по военной ипотеке?

Да, наш банк первым запустил этот процесс еще в 2011 году. Тогда в нем участвовали "Зенит", строительная компания "Пересвет" и "Росвоенипотека".

Любопытно представить, как это происходило. Собирались за одним столом с Шумилиным (руководитель "Росвоенипотеки" в 2011-2017 годах – ред.) и "Пересветом"?

Естественно, когда военная ипотека заработала, мало кто верил, что это будет такой глобальный проект. Никто из банков не хотел этим заниматься, потому что это трудозатраты, а кредиты небольшие. Когда "Росвоенипотека" вышла с предложением посмотреть на первичный рынок, "Зенит" согласился этот проект реализовать. На тот момент застройщик "Пересвет" предлагал наилучшие варианты по недвижимости для военнослужащих: близость к военным городкам, инфраструктура, низкие цены. Это была большая, совместная, очень слаженная работа, в которой каждый внес свой вклад для удачного старта.

Сегодня у "Пересвета" не такое хорошее положение, и "Росвоенипотека" испытывает волнение по поводу кредитования долевого строительства. Не появились ли у вас сомнения по итогам шести лет работы?

Все течет, все меняется, однако сомнений в необходимости и важности проделанной банком работы нет. Желающих приобрести квартиры на первичном рынке стало даже больше, чем в 2011 году. Цены ниже, поэтому для военнослужащих интереснее купить двухкомнатную квартиру на первичном рынке, нежели однокомнатную на вторичном.

Если говорить про "Пересвет" – конкретно у нас только по одному объекту был перенесен срок сдачи объекта. Были желающие расторгнуть договор, при этом "Росвоенипотека" и банк всячески помогали решить ситуацию, подобрать какой-то другой объект. Это всего один проект из большого количества аккредитованных застройщиков, но даже по нему "Пересвет" стремится выполнить свои обязательства. Так что лично я считаю систему вполне эффективной и не вижу намерения со стороны "Росвоенипотеки" отказаться от первичного рынка.

Как действует банк, если военный дольщик хочет расторгнуть ДДУ?

Клиент может расторгнуть договор, если застройщик не выполняет свои обязательства в полной мере. Ему возвращаются средства и военная ипотека гасится, обременение от государства снимается. Со стороны банка мы предлагаем другие объекты своих партнеров, подключаемся, ищем варианты. Мы своих заемщиков не бросаем.