Ипотека с тонущей ставкой: банки начали предлагать жилищные кредиты с изменяемыми условиями выплат

Крупные российские банки задумались о том, как адаптировать рыночные ипотечные программы к условиям высоких ставок на рынке. После подъема ставки ЦБ до рекордных 20% такие проценты по нельготным ипотечным ссудам в банках стали фактически заградительными: на 24 марта средневзвешенная ставка по кредитам на покупку готового жилья и квартир в новостройках составляла около 21%, следует из данных Frank RG. В этой ситуации некоторые кредиторы готовятся предлагать новым заемщикам больше опций по снижению ставок в будущем.

• Банк «Зенит» с 25 марта начал прописывать в новых ипотечных договорах пункт о сокращении процентной ставки для заемщика при наступлении определенных событий, рассказали РБК в кредитной организации. Банк будет готов пересматривать условия по ипотеке, если действующая для клиента ставка по кредиту станет более чем на 1 процентный пункт превышать ставки по программе рефинансирования в том же «Зените», — это позволит заемщику снизить процент по уже взятой ссуде, если условия на рынке улучшатся. Обратиться за обновлением режима платежей можно будет через год после оформления кредита. Всего за весь срок действия кредита клиент сможет подать заявку о снижении ставки трижды и уменьшить изначальную ставку максимум на 8,8 п.п. Сейчас в банке «Зенит» базовая ставка по основным ипотечным программам составляет 17,05% годовых, то есть в теории заемщик сможет довести ее до 8,25%.
• Банк «Дом.РФ» рассматривает возможность запуска ипотечных продуктов с опцией пересмотра ставки при снижении ключевой, сказал РБК директор розничных продуктов банка Евгений Шитиков. «Клиент сможет при наступлении определенных зафиксированных в договоре событий инициировать пересмотр условий по кредитному договору», — пояснил он, не назвав конкретные условия.
• ВТБ в перспективе может предложить заемщикам уменьшить объем платежей по взятой ипотеке, сказал представитель банка. «Для клиентов, которые сегодня оформляют жилищные кредиты по ставке выше 20%, ВТБ предложит вариант ее снижения, причем по упрощенной схеме», — указал он, не раскрыв деталей.
• ПСБ ориентирует заемщиков на то, что в дальнейшем — при снижении ключевой ставки — они смогут рефинансировать кредит на более выгодных условиях, отмечает руководитель центра разработки ипотечных продуктов Промсвязьбанка Марина Заботина, напоминая, что похожая ситуация была в 2014 году, когда среднерыночные ставки по ипотеке были выше 15% годовых, но позднее заемщики, оформившие ипотеку в этот период, смогли рефинансировать ее по ставке 8–9% годовых.
• Представитель Газпромбанка (ГПБ) сказал, что кредитная организация в целом не меняла стратегию продаж рыночной ипотеки, но ее клиентам давно предлагается услуга по изменению ставки по действующим ипотечным ссудам. Как следует из информации на сайте, за комиссию в 1% от суммы задолженности (минимум 15 тыс. руб. и максимум 150 тыс. руб.) ГПБ может принять решение изменить ипотечный договор и снизить ставку (.pdf).
• Дополнительные опции не разрабатываются, но у клиентов есть возможности по снижению кредитной нагрузки, сообщил представитель Росбанка. По его словам, заемщик может попробовать сократить сумму ежемесячного платежа по ипотеке в первые годы действия договора, а также воспользоваться платной опцией по уменьшению ставки.
• Сейчас стратегия ипотечных продаж строится вокруг госпрограмм, по которым сохраняются доступные условия кредитования, смягчающие опции для обычных заемщиков не разрабатываются, говорит зампред Абсолют Банка Антон Павлов. В банке это объясняют тем, что текущая рыночная ситуация — временная. «В перспективе 6–12 месяцев можно будет вернуться к стандартным механизмам рефинансирования и реструктуризации действующих кредитов, как это было в предыдущие периоды роста и последующего снижения ставок», — полагает Павлов.

Чем новый подход банков выгоден заемщикам

Хотя ставка в таких договорах и привязывается к какому-то индикатору (ключевая ставка, ставки программ рефинансирования), в полной мере ее нельзя считать плавающей, отмечает директор по банковским рейтингам агентства «Эксперт РА» Екатерина Щурихина: «Речь идет об уменьшении процента при обращении заемщика, то есть фактически об упрощенной реструктуризации при выполнении определенных условий».

Подавляющая доля ипотечных кредитов в России выдается по фиксированным ставкам, после выдачи ссуды банк по закону не может в одностороннем порядке менять процентную ставку или иные условия возврата ссуды.

Стандартные ипотечные договоры, как правило, не предусматривают возможности снизить ставку, хотя некоторые кредиторы позволяют заемщикам перейти на более выгодные условия кредитования в отдельных случаях, отмечает адвокат бюро Asterisk Родион Ларченко. «Если условие о возможности уменьшения ставки по заявлению клиента не прописано в договоре, то банк в любой день может отказаться от такой опции. Напротив, закрепив такое право в договоре, банк связывает себя обязательством, которое может быть принудительно реализовано в суде», — поясняет юрист.

В отдельных банках при заключении договора ипотечного кредитования и ранее была предусмотрена опция пересмотра ставки в меньшую сторону, но на практике это почти не работало, говорит управляющий партнер юридической компании «Иккерт и партнеры» Павел Иккерт: «На деле реализация такой возможности как минимум ранее относилась скорее к теории, поскольку в конечном итоге решение принимал банк». Как правило, на пересмотр влияло наличие как минимум двух обязательных условий: клиент должен был иметь идеальную кредитную историю и не допускать нарушений по обязательствам в прошлом, а ключевая ставка на момент подачи заявления на пересмотр условий должна была быть ниже, чем на момент заключения ипотечного договора, указывает юрист.

По мнению Иккерта, банки сейчас несильно поменяют подход к оформлению договоров, изменится лишь практика применения дополнительных опций. «Раньше предоставление такой возможности выглядело скорее конкурентным преимуществом той или иной организации, сейчас же, очевидно, она может стать едва ли не ключевым условием, на которое будет обращать внимание заемщик при выборе банка для заключения договора ипотеки, так как ключевая ставка находится на исключительно высоких значениях», — заключает юрист.

Российские банки также предлагают возможность рефинансирования кредитов, что позволяет заемщикам снизить процентную ставку. Но обычно они предпочитают одобрять такие ссуды заемщикам других банков, а не собственным. «Каждый случай рассматривается индивидуально, учитывая различные аспекты, в связи с чем гарантировать, что условия будут пересмотрены, не представляется возможным», — отметил, например, представитель Росбанка.

Почему банки готовы прописывать условия для снижения ставок

Для банков это способ хоть как-то поддержать выдачи при текущих фактически заградительных ставках, говорит Щурихина: «В условиях сжатия платежеспособной клиентской базы в ближайшие годы такая практика может получить распространение у банков».

Участники рынка ранее признавали, что после начала военной операции России на Украине, введения жестких западных санкций и последовавшего резкого подъема ставки ЦБ продажи новых ипотечных кредитов сократились. Крупные игроки фиксировали переток спроса клиентов в льготную ипотеку, однако не все заемщики могут соответствовать условиям госпрограмм.

Новый подход будет благоприятно влиять на ипотечный спрос, но массового интереса клиентов к такой опции не будет, полагает директор группы рейтингов финансовых институтов АКРА Ирина Носова. «В большинстве случаев граждане не готовы брать на себя обязательство выплачивать ипотеку по ставке более 20% хотя бы в первые несколько месяцев. Уровень долговой нагрузки в начале срока ипотечного кредита будет очень высоким, осилить ее на фоне снижения реальных располагаемых доходов среднестатистическому заемщику будет сложно», — говорит аналитик АКРА.

Адаптируя рыночные ипотечные программы сейчас, банки работают и на будущее, считает управляющий директор рейтингового агентства НКР Михаил Доронкин: «Подобный продукт направлен на удержание ипотечных заемщиков в банке в случае заметного снижения ипотечных ставок: вместо того чтобы рефинансироваться в другом банке, заемщик получит возможность скорректировать ставку до рыночного уровня».

Такой подход выгоден кредиторам, соглашается Носова: «Они могут корректировать высокую процентную ставку по ипотеке постепенно и с некоторым временным лагом, тогда как стоимость фондирования [ставки по привлечению средств банками] может быть снижена существеннее и оперативнее».