Связаться с нами
Частным лицам
8 (800) 500-66-77
Бесплатно по России
+7 (495) 967-11-11
Если вы за границей
*0667
Бесплатно с мобильных
Бизнесу
8 (800) 500-40-82
Бесплатно по России
+7 (495) 777-57-04
Если вы за границей
VIP поддержка
Если у вас вклад от 1,4 млн ₽, кредит от 3 млн ₽, ипотека от 15 млн ₽,
карта Visa Signature/Infinite или Mastercard World Elite
8 (800) 200-66-77
Бесплатно по России
+7 (495) 777-57-00
Если вы за границей
Пресс-центр
Новый Компаньон

Выписали счет

23 августа 2018
Эскроу-счета для финансирования долевого строительства появились как ответ на проблему обманутых дольщиков.
Эскроу-счета для финансирования долевого строительства появились как ответ на проблему обманутых дольщиков. Функция таких счетов - минимизировать риски покупателя на этапе строительства, то есть уберечь человека от потери денег в случае банкротства застройщика. Материальной выгоды ни владелец счета, ни застройщик не получат: первый не будет получать никаких процентов с денег, которые лежат на эскроу-счете, а второй - вместо прямого бесплатного привлечения средств дольщиков получает банковский кредит. Однако плюсы перевешивают минусы: застройщики и подрядчики смогут привлекать кредиты банков на более выгодных условиях, а физические лица получат защиту от рисков, связанных не только с крахом застройщика, но и с существенным увеличением сроков строительства. 

Узкий круг 

В работе с эскроу-счетами задействованы три стороны. Покупатель (депонент) переводит деньги на эскроу-счет в уполномоченном банке. Этот счет принадлежит ему, и сумма на этом счету также считается его денежными средствами. Нюанс в том, что банк, который исполняет функции специального агента, при соблюдении определенных условий перечисляет эти денежные средства компании-застройщику, с которой покупатель заключил договор купли недвижимости. 

"Условия такого перечисления и его сроки строго оговорены. Застройщик может получить деньги в течение шести месяцев после сдачи дома в эксплуатацию, при условии регистрации в собственность как минимум одной квартиры в сданном доме. Если такие требования не выполнены, банк автоматически возвращает деньги на текущий счет клиента - покупателя недвижимости", - рассказывает Владимир Рогозин, управляющий Приволжским филиалом банка "Открытие".

По словам начальника отдела проектов и развития Центра ипотечного кредитования ПАО Банк ЗЕНИТ Елены Ланько, договор эскроу-счета может быть использован в сделках, связанных с приобретением недвижимости (не только в рамках долевого строительства). Подобная форма расчетов может применяться при передаче прав на интеллектуальную собственность, в случае депонирования ценных документов и бумаг, а также при резервировании средств для покупки корпораций и компаний. 

В настоящее время открывать эскроу-счета имеют право 25 финансовых организаций. Елена Сударикова, бизнес-аналитик финансового супермаркета Банки.ру, полагает, что в будущем их количество может вырасти, но едва ли значительно: Центробанк предъявляет высокие требования к их отбору, поскольку в них будут храниться средства населения в больших объемах. "Банки, уполномоченные открывать эскроу-счета в рамках 214-ФЗ, должны соответствовать тем же требованиям, что и банки, в которых размещаются средства федерального бюджета. В частности, банк должен иметь универсальную банковскую лицензию, собственный капитал не менее 25 млрд руб., рейтинги агентств АКРА не ниже A-(RU) либо "Эксперт РА" не ниже ruA-, являться участником системы страхования вкладов и т. д.", - рассказывает Роман Цивинюк, вице-президент, руководитель розничного блока СМП Банка. 

В чем выгода 

Применение эскроу-счетов приносит выгоду сторонам, но в основном нематериальную. Как отмечает Роман Цивинюк, кредитная организация ведет эскроу-счета бесплатно. Для банка средства на таких счетах - источник формирования стабильной пассивной базы. Дохода от размещения средств на счете участники процесса не получают. Единственная денежная выгода банка - это комиссия за открытие счета, размер которой каждый банк устанавливает самостоятельно, подтверждает слова коллеги Елена Ланько.

Тем не менее определенные выгоды, пусть и нефинансовые, от введения системы эскроусчетов получат многие. Например, очевидно, что банки получают дополнительные относительно длинные ресурсы, которые смогут использовать для более активного проектного финансирования и того же ипотечного кредитования. Впрочем, Роман Цивинюк напоминает, что полученные от дольщиков деньги застройщики и в настоящий момент размещают на счетах кредитных организаций, то есть дополнительного поступления средств в банковскую систему не ожидается. 

Тем не менее определенные изменения все-таки произойдут. Во-первых, доступ к этим ресурсам теперь получит только ограниченный круг банков, тогда как раньше застройщик выбирал кредитную организацию по своему усмотрению. Кроме того, новая система финансирования сделает эти ресурсы для банков более стабильными. "Разница в том, что прежде компании-застройщики активно пускали их в оборот, в том числе переводили со счетов своего основного банка на счета в другие банки. Теперь же эти средства будут предоставлены уполномоченным банкам на четко оговоренный срок, что позволит им планировать свою кредитную работу и вкладывать эти средства в реализацию долгосрочных проектов", - говорит Владимир Рогозин. По мнению эксперта, среди других плюсов введения системы эскроу-счетов можно назвать увеличение клиентской базы физических лиц и кросс-продажу всего спектра банковских продуктов (в первую очередь - ипотеки). 

Также Владимир Рогозин не согласен с утверждением, что остальные стороны (покупатели, застройщики, подрядчики и т. д.) не получат бенефит от использования механизмов эскроусчетов. Например, застройщики и подрядчики смогут привлекать кредиты банков на более выгодных условиях, физические лица получат защиту от рисков, связанных не только с крахом застройщика, но и с существенным увеличением сроков строительства. 

Впрочем, Елена Сударикова видит не только позитивные стороны новой системы. "Что касается материальной выгоды, то ни заемщик, ни застройщик ее, конечно, не получат: заемщик не будет получать никаких процентов с денег, которые лежат на эскроу-счете, а застройщик вместо прямого бесплатного привлечения средств дольщиков получает банковский кредит. Но самая плохая новость для населения состоит в том, что, когда механизм в полной мере заработает, купить недвижимость со скидкой до 20 - 25% на ранних этапах строительства будет нельзя. Средства в процессе возведения недвижимости будут обходиться застройщику дорого, а значит, для льгот оснований нет", - говорит эксперт. 

А где гарантии?

Система эскроу-счетов защищает покупателей недвижимости от обмана со стороны застройщика или его банкротства. Но и банк, в котором открыт счет, может потерять лицензию. "Средства на эскроу-счетах застрахованы на случай отзыва лицензии у банка в размере до 10 млн руб. Если такой страховой случай произойдет, деньги клиенту возместит Агентство по страхованию вкладов (АСВ). Остаток суммы свыше 10 млн руб. будет выплачиваться частному клиенту на общих основаниях вместе с другими кредиторами банка соответствующей очереди", - рассказывает Владимир Рогозин. 

Выплата возмещения по эскроу-счету, открытому для расчетов по договору долевого участия (ДДУ), производится Агентством по страхованию вкладов в течение 20 рабочих дней со дня предоставления вкладчиком подтверждающих документов. Выплата возмещения по эскроу-счету, открытому для расчетов по ДДУ, осуществляется путем перечисления соответствующих денежных средств на эскроу-счет вкладчика, открытый в другом банке для осуществления расчетов по ДДУ по тому же объекту долевого строительства. При обращении в АСВ с требованием о выплате возмещения вкладчик представляет также копию договора эскроу-счета, открытого в другом банке. 

Учитывая установленный лимит возмещения, Елена Сударикова говорит о том, что существующий механизм защиты в случае банкротства кредитной организации не идеален.

"Сумма на эскроу-счетах застрахована в пределах 10 млн руб. Как застройщику возмещать расходы, превышающие этот лимит, пока непонятно. Есть вероятность, что на рынке появится новый страховой продукт, который так же, как страхование жизни и здоровья, ляжет на плечи заемщика: он будет страховать, например, сумму сделки свыше 10 млн руб.", - считает эксперт.  
Дорогие друзья!

Пресс-центр Банка ЗЕНИТ в работе со СМИ стремится к максимальной информативности, открытости и скорости. Мы рады ответить на вопросы журналистов о работе Банка и его подразделений, о стратегических событиях и продуктовых изменениях. Эксперты Банка готовы комментировать внешние события и тренды на финансовом рынке.

Наши контакты для представителей СМИ:

pr@zenit.ru
+7 (495) 777-57-07 доб. 2389, 2276, 3161



Наверх
Линия доверия

Противодействие коррупции, внутренние злоупотребления, конфликты интересов

Произошла ошибка при отправке формы. Попробуйте снова.
Заявка отправлена
Написать в банк

Сроки ответа на обращения

Произошла ошибка при отправке формы. Попробуйте снова.
Я – физическое лицо
Я – юридическое лицо
Выберите
+
Сообщение отправлено
По срочным вопросам можно позвонить



Присоединяйтесь к нам, читайте полезные материалы и задавайте вопросы 💡
Важный вопрос или проблема, которую не получается решить?

Напишите Председателю Правления банка, и вам обязательно ответят

Произошла ошибка при отправке формы. Попробуйте снова.
Выберите
+
Сообщение отправлено
По срочным вопросам можно позвонить



Присоединяйтесь к нам, читайте полезные материалы и задавайте вопросы 💡

Завершившиеся «Кредитные каникулы» и «Каникулы для участников СВО» не лишают права на применение Ипотечных каникул.

Ипотечные каникулы, установленные ранее в  связи со снижением или утратой дохода (в т.ч. по причине инвалидности или увеличения расходов) не лишают права на новые Ипотечные каникулы в связи с проживанием заемщика в жилом помещении, находящемся в зоне чрезвычайной ситуации, нарушением условий его жизнедеятельности и утратой им имущества в результате чрезвычайной ситуации федерального, межрегионального, регионального, межмуниципального и муниципального характера.

Ипотечные каникулы, установленные ранее в связи с чрезвычайной ситуацией не лишают права на новые Ипотечные каникулы в связи со снижением или утратой дохода (в т.ч. по причине инвалидности или увеличения расходов)

+74959370737, +74957775707, +74959370735, +74957775705, +74959671111, +74959330732, +74959370996, +74959330736, +74959370992, +74952283211